Wiadomości z Zabrza

Co może być przedmiotem najmu okazjonalnego?

  • Dodano: 2022-07-31 11:00, aktualizacja: 2022-08-08 07:16

Umowa najmu może występować w trzech różnych formach – jako najem zwykły, okazjonalny lub instytucjonalny. Każde z tych zobowiązań charakteryzuje się odmiennym reżimem prawnym. Co dokładnie może być przedmiotem najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny posiada odrębną regulację prawną zawarta w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią powyższych przepisów umowa najmu okazjonalnego jest stosowana do wynajmowanych nieruchomości lokalowych lub budynkowych w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. Jak wynika z powyższego przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie nieruchomość budynkowa lub lokalowa, w której da się zamieszkać.

Umowa najmu okazjonalnego może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej, tak jak ma to miejsce także w przypadku umowy najmu regulowanej przepisami Kodeksu cywilnego. Podstawową różnicą pomiędzy tymi dwoma umowami jest jednak to, że w przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę. Musi ono przybrać formę aktu notarialnego i stanowi integralną część umowy najmu okazjonalnego. Innymi słowy bez takiego oświadczenia umowa najmu będzie nieważna i nieskuteczna. 

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w umowie najmu okazjonalnego

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi formę zabezpieczenia dla wynajmującego, że w przypadku przymusowej eksmisji najemcy będzie miał gdzie się wyprowadzić. Powoduje to znaczące przyspieszenie spraw, w których umowy najmu są przedwcześnie zakańczane, zaś lokator opiera się przed opuszczeniem nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel nie musi obawiać się długotrwałego postępowania sądowego, podczas którego musiałby wykazywać swoje racje. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności na oświadczeniu notarialnym najemcy będzie mógł skierować sprawę o eksmisje bezpośrednio do komornika, tj. z pominięciem procesu sądowego. 

Przedmiot najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie nieruchomości budynkowych i lokalowych. Co prawda ustawodawca wprost nie zakazuje stosowania jej do nieruchomości gruntowych, jednak w praktyce wynajęcie gruntu dla celów mieszkaniowych byłoby niemożliwe. Najem okazjonalny został wprowadzony tylko dla celów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatorów, co oznacza, że w wynajmowanej nieruchomości najemca nie będzie mógł prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej – ani jednoosobowej, ani nawet nierejestrowanej. 

Pamiętajmy, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Stan przedmiotu najmu okazjonalnego nie został określony przez ustawodawcę, co oznacza, że można w tym zakresie wynajmować zarówno nieruchomości nowe, jak i te, które istnieją już od wielu lat. Podstawowym warunkiem jest tutaj jednak to, aby mieszkanie lub budynek nadawał się do zamieszkania, tj. nie może on zagrażać życiu i zdrowiu najemców ani innych osób przebywających w takiej nieruchomości. 

Jak każdy przedmiot najmu także i w przypadku umowy najmu okazjonalnego nieruchomość powinna być opisana możliwie jak najdokładniej (warto podać m.in. numer jej księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę i rodzaj pomieszczeń). Wraz z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego strony powinny sporządzić protokół, w którym opisany zostanie dokładny stan oddawanej nieruchomości (warto dołączyć do takiego dokumentu zdjęcia). Taka czynność powinna być powtórzona również po zakończeniu najmu okazjonalnego. 

Zakończenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji).  

Justyna RomańczykJustyna Romańczyk
Źródło: Art. sponsorowany / Materiał dostarczony przez zleceniodawcę

Dodaj komentarz

chcę otrzymać bezpłatny newsletter portalu Zabrze.com.pl.

Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu.
Wydawca portalu nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.