Rzeczoznawcy majątkowi dokonują wyceny wielu rzeczy, na czele których stoją jednak różnego rodzaju nieruchomości. Wycena zrealizowana przez profesjonalistę posiadającego odpowiednie uprawnienia zawodowe jest znacznie bardziej wiarygodna niż wycena dokonana przez laika. Ma to istotne znaczenie przede wszystkim z punktu widzenia operatów szacunkowych – mogą być one sporządzane bowiem wyłącznie przez wykwalifikowanych rzeczoznawców.
Czym jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy jest dokumentem, który zawiera autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny konkretnej rzeczy (głównie nieruchomości). Stanowi on formę dokumentu urzędowego i bardzo często jest wykorzystywany w toczących się postępowaniach sądowych lub administracyjnych.
Operaty szacunkowe są sporządzane wyłącznie w formie pisemnej, w praktyce złożone są z kilkunastu lub kilkudziesięciu stron, na których rzeczoznawca wskazuje zastosowane przez siebie metody wyceny określonego przedmiotu. Operat zawiera w swej treści nie tylko cenę rzeczy ważną na dzień sporządzenia dokumentu, ale także wiele innych elementów.
Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ani organ rozpoznający sprawę, ani następnie sąd administracyjny, nie posiadają wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, dlatego też mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.
Treść operatu szacunkowego nieruchomości
Niewątpliwie celem sporządzenia operatu szacunkowego jest umożliwienie poczynienia ustaleń faktycznych w zakresie wyceny nieruchomości objętej postępowaniem egzekucyjnym. Co przy tym istotne, należy wyraźnie zaznaczyć, które podmioty dokonują owych ustaleń faktycznych, tj. które na sporządzonym operacie szacunkowym bazują. Przykładowo w sprawach wywłaszczeniowych operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o szczególnym znaczeniu, bowiem od wartości oszacowanej w tym dokumencie bezpośrednio zależy wysokość przyznanego odszkodowania.
Podstawowym aktem prawnym odnoszącym się do kwestii operatu szacunkowego jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tak naprawdę w tym akcie nie odnajdziemy jednak elementów składowych operatu szacunkowego, pomocne za to będzie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
- określenie celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
Operat szacunkowy zawiera również podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.
Termin ważności operatu szacunkowego
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie na operacie klauzuli aktualizacyjnej przez sporządzającego operat rzeczoznawcę, a ponadto - w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 września 2017 r. - dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, wskazanych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z treścią powyższego przepisu, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Zobacz także: Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości